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Mutuo contro affitto: la rata vince sempre nel lungo periodo, ma serve il capitale iniziale

L'incertezza impantana. La scarsità di rassicurazioni sul futuro economico italiano, l'occupazione, la tassazione hanno indotto molte famiglie a rimandare decisioni di acquisto di beni durevoli e della casa; e molte altre decidono di stare alla finestra, magari optando per un affitto, anzichè un acquisto di un immobile. E resta la domanda clou degli ultimi anni: in definitiva, conviene indebitarsi con un mutuo e comprar casa o scegliere l'opzione della locazione? La risposta non è, e non potrebbe essere, univoca. I fattori da prendere in considerazione sono molti, ma iniziamo a mettere un punto fermo: oltre un certo numero di anni di riferimento temporale, sicuramente l'opzione acquisto presenta più vantaggi economici rispetto alla locazione. Un'asserzione che vale sul classico orizzonte dei 25 anni.

Per valutare la convenienza tra mutuo e affitto vanno considerate alcune variabili. Una è l'orizzonte temporale. Fondamentale poi è il capitale che viene richiesto come esborso iniziale, perchè nell'ipotesi affitto tale variabile viene considerata come investita in titoli di Stato. Anche l'importo della rata rispetto all'affitto ha il suo peso: per fare un raffronto corretto, in questa pagina – frutto dell'elaborazione richiesta dal Sole 24 Ore all'Ufficio studi di Tecnocasa – si ipotizza di investire in titoli di Stato l'eventuale differenza tra canone di locazione e rata di mutuo. Le condizioni reali di mercato sono dunque quelle che fanno la differenza.
Milano. Il primo esempio riguarda l'acquisto di un bilocale di circa 50 mq in una zona semicentrale. Nel caso dell'acquisto, si calcola un valore di 230mila euro e l'acquirente ricorre a un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 63% del valore, pagando una rata di mutuo di 872 euro. Possiede quindi un capitale a disposizione di 100mila euro e l'importo del mutuo comprende anche le spese legate all'acquisto dell'immobile. L'acquirente avrà anche un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi, ma dovrà pagare le spese di gestione dell'immobile. Per calcolare il valore futuro dell'appartamento, l'Ufficio studi di Tecnocasa considera una rivalutazione annua pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni. Nell'ipotesi dell'affitto, paga un canone mensile iniziale di 750 euro e si ipotizza che il capitale a disposizione, 100mila euro, venga investito in un BTp a 25 anni. L'affitto sarà aggiornato ogni anno in base all'indice Istat. L'inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione. Anno per anno, si considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 750 euro al mese contro una rata mensile di 872 euro per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,35% lordo. Allo stesso tasso si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Dopo 25 anni, all'estinzione del mutuo, il proprietario avrà un guadagno di 110.794 euro (valore futuro dell'immobile meno le rate del mutuo) mentre l'inquilino una perdita di 28.973 euro (capitale investito meno canoni di locazione più eventuale differenza mutuo/canone e altri costi-benefici). Tutti gli altri esempi seguono la stessa metodologia, ma cambiano i dati di partenza. Nel caso del trilocale a Milano, l'immobile costa 400mila euro, il capitale a disposizione è di 180mila euro e la rata mensile di mutuo di 1.741 euro, mentre l'affitto è pari a 1.150 euro: il guadagno finale per il proprietario sarà di 206.112 euro, per l'inquilino di 71.555 euro.
Roma. Il bilocale romano costa 380mila euro, il capitale iniziale a disposizione è di 190mila euro, il mutuo di 1.293 euro e l'affitto di 1.000 euro. 
Napoli. Il bilocale di Napoli costa 170mila €, il capitale iniziale è di 60mila, il mutuo di 732 e l'affitto di 650: il proprietario alla fine guadagnerà 55.685, l'inquilino ne perderà 107.065. «In questo caso pesa il fatto che il capitale iniziale è molto basso e quindi, nell'ipotesi affitto, il beneficio dell'investimento in titoli esiguo», spiega Fabiana Miglioli, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa. Per il trilocale, si ipotizza un valore dell'immobile di 270mila euro, un capitale a disposizione di 125mila, una rata mutuo di 984 e un affitto di 800.
Torino. Nel caso di Torino, l'appartamento costa 118mila euro e il capitale disponibile è di 40mila euro, con una rata mutuo di 525 euro e un affitto di 475 euro: il proprietario in questo caso, dopo 25 anni, avrà guadagnato 33.484 euro, l'inquilino ne avrà persi 89.770

articolo tratto da Il Sole 24 ore (clicca qui)